任意売却とは＿強制競売との違い

任意売却とは、主として住宅ローン等借入がある場合において、一定程度の長期間返済が滞っている場合に、債務弁済の一手段としてとられる不動産の換価方法です。長期間の住宅ローンの返済が滞ると、期限の利益を失いますので、金融機関より一括返済を求められ、応じない場合は競売手続きを行う等の通知が来ることになります。こうした場合に、強制的な競売を避ける方法として、任意に自宅の売却（処分）を行い、残債の弁済に充てる方法があります。
競売との違いは、裁判所または、税金等租税公課の滞納の場合は各地方自治体の関与の有無と、売却後の法的効果の違いがあります。競売には、担保権実行による強制競売と、滞納処分による競売があり、後者は一般に「公売」と呼ばれますが、手続きとしては同様のものです。なお、一般には３～６か月程度住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は差押えの方向へ動くようです。

競売との違い＿「任意」で売却することの意味

任意売却においては、通常の不動産の売買と手続的には大差はありません。多少の違いがあるといえば、不動産についている担保権（住宅ローンの場合は一般には抵当権です。）の債権者（銀行、信用組合、保証会社等）に事前に担保権抹消に係る了解と、詳細な打ち合わせが必要だという点です。
一方で、担保権実行の強制競売は、裁判所の関与が欠かせません。強制競売に関して、担保不動産競売申立と不動産強制競売申立があります。前者の場合は、抵当権者等が強制競売を申立てる場合です。後者の場合には、金銭債権等を保有する債権者が債務者に対し、訴訟を提起し、確定した判決等の債務名義に基づき、強制競売を申立てる場合です。
また、強制競売手続は、個人の私有財産への強制介入となりますので、その手続きについては、民事執行法、民事執行規則等の法律等により、厳格に定められています。

任意売却のメリットとデメリット

世間一般では、任意売却の方が強制競売に比べて有効だとの論調が強いですが、正確にはケースバイケースとなります。任意売却の場合、あくまで「任意」の売却なので、債務者（売主）が主体となって手続きを進めることができます。

任意売却のメリットとは

首都圏、とりわけ東京都以外の地方においては、通常より不動産取引がそれほど頻繁ではなく、土地の価格が首都圏に比して、低額である場合が多いのが実情です。こうした場合には、強制競売の手続きを取るよりも、任意に売却した方がメリット多い場合が多いと考えられます。
その理由としては、強制競売を申立てる場合には、申立て債権者は予納金を納付する必要があります。この金額は、原則として最低６０万円かかり、予納金を納付しない場合は、強制競売の申立てが却下さることになります。
また、無剰余措置というものがあり、強制競売を行った場合でも、共益費と手続費用等を併せた額よりも少ない額でしか売却の見込みのない場合は、強制執行の手続きができず（無益執行の禁止　民事執行法６１条１号参照）、強制執行の申立て手続きが無剰余取消しされます。
一方で、任意売却の場合には、各債権者等関係者との調整は必須ですが、話し合いがスムーズに進めば、短期間で債務者（売主）の住宅等の不動産を売却して換価することができます。
また、前に記載したとおり、強制競売手続きの制度の枠の外の行為なので、予納金や無剰余措置というものもありません。そういった意味では、債権者にとって債務を回収する以前の出費が抑えられ、かつ、債務者にとっても早期に所有する住宅を換価でき、債務の弁済に充てることにメリットがあるといえます。

任意売却のデメリットとは

任意売却のデメリットは、強制競売の場合と異なり、法律上の保護がない（※まったくないわけではありません。）ので、債務者（売主）、債権者（担保権者）、及び買主にとって思わぬ事故が生じる場合があります。
まず、強制競売手続きを行った場合には、担保権については原則消除主義がとられ（民事執行法５９条１項参照）、用益権についても、差押債権者または仮差押債権者に対抗できないものは消除主義がとられます（同法２項参照）。つまり、強制競売手続きが完了すると、原則まっさらな不動産を買受人が取得することになります（ただし、例外として対抗できる留置権がある場合には買主に引き継がれます）。
一方で、任意売却の場合は、首尾よく債務の全額の弁済ができれば問題はありませんが、そうでない場合は、住宅に付された担保権は抹消されないこととなります。また、債権者との話し合い等で債務の棒引き等、債務の一部免除が認められる場合は別ですが、販売価格が思うような価格でない場合、前述と同様に担保権の抹消をすることができません。
こうした場合には、結果的に住宅の売却ができないということになります。
また、他面においては、住宅ローンを数か月滞納しているような状況の場合、固定資産税等の租税公課も併せて滞納している場合が多く、その場合、事前に各自治体と調整を行う必要があります。仮に何も調整をしないで売却をした場合、当該行為が、詐害行為となる可能性が高く非常に問題となります。

任意売却をするための条件とは

前に記載しましたとおり、任意売却にはメリットとデメリットの双方があります。まずは前提として、それぞれのケースに応じて、どの手段の方がより有益か考える必要があります。なお、任意売却をするためには、債権者や利害関係人と調整を行う必要があります。
また、そもそも、債務者たる所有者の意思として任意売却を選択するかが重要です。

所有者の売却意思決定について

あたりまえの事で、割合と忘れがちですが、任意売却するかどうかは所有者（債務者）の意思に委ねられています。それが何故かといいますと、所有者（債務者）の有する住宅の所有権は私有財産権と呼ばれるものの１つであって、第三者から侵害を受けない排他的な権利であるからです。
仮に差押えの通知が、所有者（債務者）の自宅に届いたとしても、その者に任意売却の意思がなければ、任意売却をすることはできません。もしも強制競売の場合であっても、基本的には一般の売買と全く異なるわけではなく、「強制的に」売買するだけの違いです。
所有者が任意に売却したいとの意思がない場合には、第三者からすれば担保権を有する場合や、債務名義を有する場合、強制競売を申立てるほかはありません。
所有者（債務者）も、住宅ローンの返済が厳しい状態であれば、債務の弁済のために任意売却をするか否かを考えるのも選択肢のひとつです。冷静に自分の財政状況を見直し、専門家に相談するなどして、適切な判断ができるようにすることをお勧めします。

関係者の同意＿債権者の同意

任意売却においての関係者の同意は必須と考えてよいでしょう。仮に、関係者（債権者）の同意がなく、所有者（債務者）が自宅の売却を行った場合、仮にその価格が適正なものであったとしても、詐害行為に該当する可能性が高くなります。そうすると、関係者、とりわけ債権者にとって非常に問題となります。もともと、金銭とは流動性の高いものですので、不動産のように換価性の高いものであっても、流動性が金銭に比べて低い場合とは異なり、すぐに債務者の財産から消える可能性があります。この点につき詐害性が高いといえるのです。
そこで、関係者（債権者）の具体的な範囲を例示します。
①　抵当権者
②　国、都道府県、市町村（特別区も含む）
③　その他、担保権のない債権者
以上のとおりです。
国、都道府県、及び市町村（特別区も含む）は、徴税権がありますので、登記簿に記載がなくても、優先弁済権を主張できます。
従いまして、住宅ローンの支払いができない場合は、多くの場合、租税公課も滞納している場合が多いので、早期に、これら関係役所に連絡をとり事前に売却に関し相談することが必要となります。

処分価格の妥当性

前に記載したとおり、任意売却の前提として関係者の同意を得る必要があるということは説明しました。次に問題となるのは、所有者（債務者）の自宅の売却に係る処分価格の妥当性が問題となります。
処分価格の妥当性とは簡単に整理すると次のとおりです。
①　債務弁済額に十分に充当できるか
②　市場価格からみて妥当な価格か
③　①と②を踏まえた上で手続費用を賄えるか
　　※手続費用の具体例としては、不動産仲介手数料、司法書士費用、登録免許税等
以上のとおりとなります。
ただし、①について、債務を十分に弁済できない場合であっても、②を満たしてみる場合に、処分価格の妥当性を認める余地はあります。すなわち、任意売却後の残債務額の支払いが、所有者（債務者）の支払能力の範囲内であった場合には、処分価格に妥当性があるといえます。

任意売却の方法＿どうやってやるのか

任売売却を実際に行うには、処分価格の決定、買主の選定、関係者の同意、登記担当司法書士の選定、手続費用の納付等様々な手続きが必要です。これらの一つひとつは非常に複雑で、前提知識のない個人が１人で進めるにはかなりの障害があります。

専門業者への依頼の場合

処分価格の妥当性を重要視する場合、専門業者（不動産業者）への依頼は選択肢のひとつと考えます。専門業者へ依頼することの優位性は、素人には分かりづらい不動産価格の相場に熟知し、また、販売価格の交渉力に優れているためです。
前に記載したとおり、任意売却を行うには様々な手続きが必要で、これを個人が行うことはかなりの困難が伴います。そこで、専門業者に依頼するという方法があります。ここでいう専門業者とは、不動産業者のことです。よくインターネットで任意売却を専門にしている不動産業者を見かけます。しかし、必ずしもこうした不動産業者に依頼する必要はありません。他に適切に、ご自宅を売却する仲介をしてくれる不動産業者であれば、どこでも良いと考えられます。
専門業者に依頼する場合に、専門業者とは不動産業者ですので、必要な費用が２種類あります。１つは不動産仲介手数用です。２つめは登記費用等です。専門業者に依頼した場合、法律上登記行為をこの専門業者が行うことはできません。一般的には、こうした場合提携している司法書士に登記を依頼することになります。登記費用等とは、この司法書士に支払うべき報酬と、登録免許税です。

弁護士などの士業に依頼する場合

任意売却をする場合、弁護士などの士業に依頼する場合があります。ところで、不動産の売買に関して、各士業が売買に関与してよいかは、各士業の業務の範囲内か否かによります。
つまり、弁護士の場合には、なんら制限はありませんが、例えば司法書士に相談する場合には、一定の制限があります。
司法書士の業務の範囲は、原則として司法書士法にその根拠があります。一方、不動産等の財産管理については司法書士法施行規則３１条によります。簡単に言うと前提として財産管理契約が必要で、司法書士がこの財産管理契約に基づいて、管理する不動産を売却することができるという構造です。また、司法書士の場合、争いが生じている場合には訴額が１４０万（認定司法書士の場合）に限定されます。争いが生じている場合には、現実問題としては、弁護士に依頼するしかないでしょう。
仮に弁護士に依頼する場合、弁護士としても不動産の販売について、知識が十分にあるわけではないので、多くの場合専門業者（不動産業者）に依頼することになります。もちろん弁護士の場合、自ら買主を見つけてきて、売却するということもできます。
ただし、弁護士に依頼する場合には、着手金が必要となりますので、こうした金銭負担に耐えられない場合には、適切な選択肢ではない場合があります。

自分で任意売却が可能か

結論を端的にいうと、非常に困難だといわざるを得ません。一部の非常に特殊な例として、不動産売買の知識に長け、法律上の知識があり、たまたま債権者の同意がえられ、買主からも司法書士に登記を依頼せず、本人申請でよいとの了解がある場合のみ可能です。
上記の記載をお読みいただくだけで、「なんのことやら」と感じる方が多いかと思いますが、それが普通の考えです。つまり、ご自分自身ですべてをこなすことは、不可能だといいきっても過言ではありません。
前に記載しましたとおり、専門業者に依頼するか、弁護士等の専門家に依頼するかいずれかの手段を講じるのが、任意売却を選択する際には必要でしょう。

任意売却時にかかる大まかな費用

任意売却を行うためには、様々な費用が必要です。代表的なものとしては、不動産業者への仲介手数料、司法書士手数料、登録免許税、滞納している税金等がある場合には、その税金等です。最後に滞納している税金がある場合を掲げたのは、税金の滞納による差押えが入っている場合の想定と、いずれにせよ放置すると滞納処分を受けるためです。なお、国や地方公共団体には行政権の一つとして自力執行権があります。滞納処分は通常の差押え手続きよりも構造上、迅速に行うことができる場合が多いです。

具体的には次のような費用がかかります。
①　不動産仲介手数料（不動産の価格により決まります。）
②　収入印紙代（売買契約書用）
　　※非常に稀ですが電子署名すれば不要です。通常は紙で行います
③　司法書士手数料
④　登録免許税（原則、担保不動産１筆に対し１０００円です。）
　　※通常は担保権抹消手数料を負担します。
⑤　滞納している租税公課等
　　※多くの場合は固定資産税・都市計画税の滞納が原因で差押えを受けます。　　
⑥　譲渡所得がある場合は所得税
⑦　引っ越し代
　　※基本的には買主に請求できる費用ではありません。

任意売却のながれ

任意売却を行うには、通常の場合、不動産業者に広告を打ってもらい、買主を探すところから始まります。任意売却の主たる目的は債務の弁済です。この目的の達成のためには、不動産業者、あるいは弁護士等の士業に依頼している場合にはその者と、綿密に連携をとる必要があります。また、債権者へ真摯に状況を説明する等のコミュニケーションが重要です。売却云々の前に、まずは債権者にきちんと説明をするという姿勢が大事となります。

住宅ローン滞納等による任意売却の検討

住宅ローンの長期にわたる滞納により、銀行等金融機関より、担保権を実行する等の通知が届いた場合、任意売却か担保権実行による競売手続かの選択に迫られることとなります。
その前に、ご自身の失業や、身体の疾患により収入を長期間得ることができず、結果的に住宅ローンの支払いが困難となる場合があります。こうした場合、まずは焦らず、まずはご自身の加入している保険を確認してはいかがでしょうか。民間の保険の中にはこうした場合、保険により支払をカバーするものがあります。まずは、冷静になってご加入の保険を確認してみましょう。
また、明らかに住宅ローンが支払えなくなる状況が生じると予測でき場合には、事前に住宅ローンの借入金融機関に相談してみるのもひとつの手段です。ある程度の期間の返済を待ってもらうことで、所有者（債務者）であるご自身の資力が回復する見込みがある場合には、金融機関によっては前向きに相談に応じてもらえる可能性があります。
任意売却を検討する場合でも、なるべく早期に住宅ローンの借入金融機関にその旨を通知したほうが良いでしょう。何も知らせずに、ただ返済を滞納させると、後々、任意売却を交渉する場合のマイナスの材料として働く可能性があります。

任意売却に対する関係者の同意＿債権者の同意

任意売却をする場合に限らず、住宅ローンを設定した不動産の所有者や、債務者が変更になる場合には、住宅ローンの借入金融機関に相談することが必要です。その理由は、多くの場合、金銭消費貸借契約か、抵当権設定契約において、その旨通知する義務があることが書かれている場合が多いからです。
任意売却する場合、まずは残債がどの程度残っているのか金融機関に確認の必要があります。この残債を全部完済できる程度の売却が見込める場合には、あと入金口座の確認や、完済後の抹消書類の受取りの確認のみの調整で済みます。もっとも、この点については、司法書士に依頼している場合や、仲介不動産業者がある場合は、全て彼らに任せておけば問題はありません。ときどき、本人以外抹消書類を渡さないという金融機関があるので、その場合は注意が必要です。
また、税金等の滞納につき、差押えが既にされている場合、または差押えの予告通知書等が来ている場合には、事前にその通知元の役所に相談の必要があります。既に差押えの登記がある場合もそうですが、差押えの予告が来ているのに、放置した場合には、決済前日に差押登記が入り、売却できないという事態になります。

任意売却の依頼

通常は任意売却について、不動産業者に依頼することが多いでしょう。その理由は、弁護士等に依頼する場合、ほとんどの場合に依頼時に着手金が必要となるためです。一方で、不動産業者の場合には、不動産の売買にかかる媒介手数料や、売買の代理手数料となるので、実際に売却がされないと、費用が発生しない場合が多いです。
任意売却を依頼する不動産業者の選定の基準は、当たり前ですが、正直な不動産業者がよいでしょう。ときたま、任意売却が絶対のような記載や、任意売却によって何かしらの利益を取得できると謳う業者がありますが、こうした業者は避けるべきです。

任意売却の不動産の調査と査定

裁判所の関与する競売手続きにおいても、３点セットと呼ばれるものが準備されます。３点セットとは、現況調査報告書、評価書、物件明細書を指します。
同様に、任意売却を行う場合は、不動産売買担う不動産業者が、その住宅の現況の調査を行い、値踏みをし、さらに広告等に載せるためや重要事項証明書に記載すべき事項について、調査していきます。
査定を不動産業者にお願いする際は、当然ではありますが、部屋をきれいに清掃する等、壁紙の傷で修復可能なものは修復するなど、少しでも好印象をもってもらえるように心がけることをお勧めします。

任意売却に向けた販売活動の開始

前に記載しましたとおり、不動産業者による現況調査や査定等が完了したあとは、住宅の販売に向けた販売活動が開始されます。この販売活動を所有者（債務者）がご自身で行うことには無理があるでしょう。おおくの場合は、販売を担当する不動産業者に一任するのがよいでしょう。
販売活動の中心は広告を様々な媒体に掲載することになります。従来は、紙媒体の雑誌が多かったですが、近年はインターネット上に掲載されることが多くなってきています。その他には、販売を担当する不動産業者の店舗で来訪者への紹介や、提携不動産業者への紹介等により販売活動が行われていいきます。

購入希望者との交渉

不動産業者が販売活動を行うと、どこかのタイミングで購入希望者が現れます。その際に価格の交渉があるかもしれませんが、この辺りは全て、不動産売買を担当する不動産業者に間にはいってもらうとよいでしょう。所有者（債務者）で交渉してしまうと、思わぬことを約束してしまった場合や、後々条件が異なると購入希望者（買主）に主張された場合など、トラブルの原因ともなります。できる限り、依頼をしている不動産業者にお願いしてしまうのが適切です。また、細かいところですが、引っ越し時期の打合せや、ゴミの処分等も不動産業者に一任するのが適切です。

売買契約の締結＿任意売買の最終段階

所有者（債務者）と購入希望者（買主）と売買契約に関する基本条件に合意があった場合には、不動産業者立会いのもと、売買契約書を交わします。例外的に弁護士等が関与する場合には、弁護士等が立会います。
この段階の前後で、マンションの売買の場合は、未払いの組合費や修繕積立費の引き継ぎについて、固定資産税・都市計画税の精算について合意がなされます。
あとは、決済日をいつにするか、どこで決済を行うか確認をすることになります。

決済について＿任意売却日当日

決済とは不動産を売買する際に、関係者がある場所に集まり、売買内容に間違いがないか、書類に不備がないか、確認の上代金の授受を行い、不動産を売買することをいいます。決済に似たことばで、「立会い」というものがあります。これは、決済に伴う売買の種々の手続きにつき司法書士が立会い、有効に取引されたことを確認することをいいます。
決済には滞納処分による差押登記が入っている場合には、関係役所の担当者に参加してもらうなどして、差押えの解除に必要な書類の交付をしてもらいます。
銀行等金融機関で決済が行われる場合は、司法書士等が立会いを行い、問題がなければ資金実行を指示し、売主（債務者）の口座に売買代金が入金され、最後に債権者の返済講座に入金が確認されると、関係者が解散することになります。その後は、司法書士が登記手続きを行うことになります。

まとめ

住宅ローンを滞納した場合、債務の弁済方法を考える必要に迫られます。特に保険など、事前に備えがなかった場合には、最終的に
は売却を検討せざるを得ません。この売却の方法に任意売却と担保権実行による競売があります。
一般には担保権実行の競売の場合のほうが、住宅が安く売れてしまって損だとの論調があります。しかしながら、こうした論調は誤りだといえるでしょう。とりわけ、東京都内においては、不動産価格は上昇傾向にあり、東京地方裁判所の管轄区域ないの「競売市場修正率」は平成２９年３月１日より、７０％から８０％に修正されています。また、東京地方裁判所の競売物件の売却価格は平成２８年９月までの統計で、一般市場価格（競売市場修正前価格）の１．２６倍の高値で取引されています（新民事執行実務No15、萩原謙介　『適正な「競売市場修正率」についての考察』より）。
重要なのは、目的は「債務の弁済」であって、そのための手段として任意売却も手段の１つに過ぎないと冷静に考えることです。
※本稿は任意売却する場合において不動産業者に依頼する場合を前提に記載しています。

参考文献）
新民事執行実務No15、萩原謙介執筆：適正な「競売市場修正率」についての考察