ご相談事例
Case.01債務整理から不動産売却
借金返済の為に資産の売却を検討している 1)住宅ローンの返済が滞ってしまっています 2)ローン返済の為に不動産の売却を検討している 3)不動産を売却するにあたって、注意点はありますか？
- POINT
- まずは不動産の現在の価値を把握する事が大切です。その上で借金や収入状況、額に応じて、専門家にご相談の上、最適な選択をして下さい
Case.02遺産分割協議からの不動産売却
遺産相続した土地・建物の売却のケース1)父の土地・家屋を５年前に兄と私の２人で相続2)３年前に兄も他界3)相続した土地・建物を売却したいと考えていますが、他界した兄に２人の息子がおり、 相続の登記変更をしておらず、名義は兄のまま4)兄は離婚しており、その長男は嫁方の養子になった。次男と兄弟仲が良くない。5)このような状況ですが、不動産売却に向けてどう進めていけば良いでしょうか？
- POINT
- まず売却するには、甥達の承諾が必要となります。土地建物を売却して、代金を持ち分比率に応じて分けるという方法があります。
Case.01遺産相続後の不動産売却
兄弟で父親の遺産(母親は既に他界)を相続しました。相続財産は現金と地方都市の不動産２件(自宅マンションと空き家一軒家)です。兄弟は二人とも東京に住んでおり、不動産管理は無理ということで相続した後、売却したいとのご相談でした。遺産分割は現金を半分ずつ、自宅マンションを兄がそして一軒家を弟が相続しました。どちらも６千万円くらいで売却できそうなので、このとき兄弟で納得して遺産分割協議書に印鑑を押したのでした。お二人とも相続登記を済ませた後、年内にそれぞれの不動産を６千万円で売却することができました。翌年になり、税務署から確定申告書が送られてきたので、税理士に税金の計算と申告を依頼しました。兄の税金は０円だったのに対し、弟は１千万円近くも税金がかかりました。
- POINT
- これは、不動産を売った時にかかる税金の計算方法に原因があります。兄が相続したマンションは父親が数年前に７千万円で買ったもの。一方、弟が相続した一軒家は先祖代々の土地に父が何十年も前に建てたもの。税金は不動産を売ったときの金額から取得費や経費を差し引いた「利益」にかかってきます。売った時に損をしたら税金はかからないのです。「でもどちらもタダで相続したものなのに…」と考えがちですが相続した不動産を売った場合、その取得費は被相続人（父）の取得費を引き継ぐという決まりがあります。ですから、兄は7千万円で買ったマンションを６千万円で売って損をしたことに、弟が相続した一軒家はいくらで買ったか分からなかったし、仮に分かったとしても何十年も前の取得価額から経年の償却をすると取得費は無いのと一緒、仲介料などの費用は差し引けますが売却代金のほとんどが、利益となってしまうのです。
Case.02相続後の不動産売却
両親が他界し、住んでいた実家を相続した。10年ほど住んでいたが、この度住居を売却して引っ越す事にした。土地・建物の売却価格は4,000万円でした。相続税はかかっておらず、売却費用は200万円程でした。この場合に税金はいくらかかるのでしょうか？
- POINT
- 不動産の売却には様々な特例があります。判断が難しい場合は専門家又は弊社までご相談ください。
Case.01相続時の登記が未登記のまま
相続で実家を受け継いだが、相続時の登記をしていません引っ越しに際して実家を売却しようと思ったのですが、仲介を依頼した不動産会社さんに不動産の登記がされていませんと指摘を受けました。
- POINT
- 相続登記は義務化されていませんが、相続時に登記される事をお勧めします。今回のケースでは、今から不動産の登記をする必要があります。
当時の相続人の方々と遺産分割協議書の作成から始めないといけません。
相続人の方が亡くなっていた場合はさらにその相続人と、認知症になっていた場合は法定代理人との協議が必要になります。後々の手間を考えると、相続発生時の登記をされた方が良いです。
Case.02後継人制度
母親が認知症になり、意思決定ができなくなってしまいました。家族の話し合いの結果、特別養護老人ホームへの入居を考えております。
母親の住まいを売却して、入居費用に充当したいのですが売却に際して、
「成年後見人」が必要と言われました。
成年後見人とはどのような制度でしょうか？
- POINT
- 認知症や脳梗塞等で意思決定能力が継続的に衰えている人を法律的に支援する制度です。「法定後見」と「任意後見」の２つの制度があり、それぞれに認められている権利に違いがあります。一般的に任意後見の方が裁量を広くとられています。
