不動産売却はトラブルが多い?よくあるトラブルと解決方法

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不動産取引においてのトラブルについて

人生の中で、不動産取引は大きなイベントになります。そして、ほとんど方は、その取引が人生の中でも初めての経験となり、不動産業者にその取引を任せる事になります。
その取引が、残念ながら全ての取引がトラブル無しに行われる訳ではありません。
そして、不動産取引には「売る」「買う」「借りる」と大きく分けましてこの3種類に分けられます。
そこで今回3種類の取引の内、「売る」取引においてのトラブルについて述べさせていただきます。 

不動産売却によくあるトラブルケース

不動産を売却する時に、起こりがちのトラブルは、不動産業者とのトラブル・契約内容によるトラブル・契約キャンセルにおけるトラブル・瑕疵担保責任に対するトラブルなどがあります。それぞれ、どんなトラブルが実際に起こっているかをここで紹介しましょう。

不動産業者とのトラブル

トラブル:ケース1「不当な安値で売却をさせる押し買い営業」

賃貸物件の所有者に対して、購入希望者がいると物件の売却を強引に営業します。信用して専任媒介契約を締結しますと、その後、購入希望者が断念してしまったが、現金化したいのなら、買い取り業者を紹介するとして市価の半値程度の売却をさせる押し買い的営業です。

トラブル:ケース2「測量代などの不当請求」

原野商法で購入をしてしまった土地に対して、購入希望者が見つかったと、業者から電話が入り、信用して売却の依頼をしたところ、境界がはっきりしない為、面積が正確ではないので、測量を行わないといけないと言われ、高額な測量代を請求された。
言われるがまま、測量代を支払い測量図が届きましたが、売却ができたとの報告が無いケースです。

上記トラブルに巻き込まれない為の対策

上記ケース1の場合におきまして、騙されたかもしれないと、契約の解除を申し出た場合、契約の有効期間中の場合は、販売経費や特約がある場合は違約金を請求されてしまう事があります。媒介契約は3か月を超える事はできませんので、契約の更新をせず、業者との関係を断つ事です。
また、あまりにも強引な営業などの場合は、相談窓口が各自自体にありますので、相談されるのがいいでしょう。
上記ケース2の場合は、原野商法の2次被害と言われるケースです。この場合、初めに電話などの勧誘で現地などを十分に確認せずに騙されてしまったにもかかわらず、価値の無い土地を買わされたとの弱みに付け込まれたケースになります。まずは相手方業者などを十分に確認する事からはじまり、慎重になられる事が一番です。
それでも、騙されてしまった場合は、書類を受け取った日から8日以内であれば、クーリングオフの対象になります。また、期間が過ぎてからでも、担当者の説明が「重要な不実告知」「断定的判断の提供」「不利益事実の不告知」に該当する場合は、契約解除できる場合があります。

契約キャンセルによるトラブル

トラブル:ケース1「契約が解除できるか、どうか?」

売主と買主間におきまして、契約締結後のキャンセルにおいてトラブルが生じる事があります。売主側の都合により、手付金を放棄してでも契約を解除したいと申し出ても、相手側の売主が、契約行為の履行を理由に拒否されてしまうケースがあります。

トラブル:ケース2「契約解除の効果に関するトラブル」

買主が都合により契約を解除したいと申し出た時、白紙解約と認識していたけれども、契約約款内容を理由に、契約手付金を没収されてしまう事があります。更には、手付金以外に違約金が発生してしまう事があります。

上記トラブルに巻き込まれない為の対処法

上記トラブルに巻き込まれない為には、契約行為を行ってから今現在どの段階にあるのかを認識していなければなりません。
不動産売買には、キャンセルの時の効果が次の3段階で分けられます。
①購入申し込みの段階のキャンセル
②売買契約締結から手付解除期日までのキャンセル
③手付解除期日から引き渡し・決済までのキャンセル
まず、①購入申し込み段階のキャンセルについてですが、通常の売買取引は購入申し込みから取引が始まります。買主が購入の意思表示をした後、価格や引き渡し時期などの諸条件を合意したあと、その証として契約を締結します。
その、契約締結前の購入申し込み段階ではお互いキャンセルしても、費用は発生しません。②の契約締結してから手付解除期日までのキャンセルにつきましては、買主がキャンセルする場合は、手付金(売買金額の10%程度)を放棄する事でキャンセルになります。売主がキャンセルする場合は手付金の2倍の金額(手付金倍返し)を支払うことでキャンセルできます。この段階の手付け金による解除方法を手付解除といいます。③手付解除期日から引き渡し・決済までの時期でキャンセルですが、契約の相手側が契約行為の履行をしますと、手付解除ができなくなります。しかし相手側が契約の履行をしているかの判断は難しいので、予め手付け解除をできる期間を決めておきます。この手付解除期日を超えた場合は、違約金や損害賠償へと発展してしまいます。
以上、大切なことは上記段階別の効果内容を理解して、今どの段階にあるのかを十分に理解したうえでキャンセルを考えるようにしましょう。

契約内容におけるトラブル

トラブル:ケース1「買主の資金計画によるトラブル」

契約行為において、代金の支払いに関するトラブルは、多く発生しております。買主がローンを利用しての資金計画の場合。ローン借入がまだ確定されていないで、契約行為を締結するケースが多くあります。
その際、ローン借入を条件に成立する契約である事が前提ですが、思いのほかローンの借入に時間が掛かったりしてしまうケースがあります。
その場合、手付解除の時期を超えても、ローン借入が確定できず資金計画が成り立たないケースがあります。
契約内容において、買主側の資金計画に無理があると、損害が及んでしまう事があります。

トラブル:ケース2「引き渡し時期のトラブル」

既存の建物を売却して、新規建物を新築するケースはよくあります。この場合、既存建物の売却の契約と新規建物の請負契約の二つの契約を締結します。
このケースでトラブルになるのは、新規建物の完成が売却建物の引き渡し時期となる場合に、建物の完成が延びてしまった場合です。売却物件の引き渡し時期を延ばすことができませんから、仮住まいをその間、探さなければならなくなります。

上記トラブルに巻き込まれない為の対処法

上記ケース1の買主の資金計画によるトラブルは、事例として多くあります。また、ローン特約を理由に不確定な状態の期間をいつまでも設定させる事は、売主側からしますとあまり得な契約内容とは言えません。
不確定な内容、特にローンがこれから申し込みなどの場合は、予めローンの事前審査等が合格している買主などの、条件をもって契約することによって、トラブルの対処になります。
ケース2の引き渡し時期のトラブルにつきましては、売買契約と請負契約間を連動してスケジュールを考えた時、無理のないスケジュールかどうかを十分検討する必要があります。
また、建物完成の引き渡しまで、買主が待ってくれる契約は、買主側からすると条件的に良いものではありませんので、業者が買い取る以外はあまりケースとしては少ないケースです。
売却が決まりましたら、仮住まいを計画に組み込む事で、堅実なスケジュールが組む事が出来ます。

瑕疵担保責任によるトラブル

売主は、事前に雨漏りやシロアリ、配管等の不備、など通常あるべき性能や品質を欠くようなカ所を事前に知っていた場合は、売主は予め告知しなければなりません。
もし、売主が過去に雨漏りが起きて、そのカ所をそのままにして売買契約を締結した後に、買主がリフォーム等で、骨組みを調べたところ、雨漏りの事実が判った場合、その補修に掛かる費用は、売主が負担するようになります。

不動産売却をスムーズに行うためには

今まで述べてきたトラブルに遭遇せずに、スムーズに売却を行いためには、先ず、信頼をもてる不動産会社とパートナーシップを持つことから始まります。
その信頼のおける不動産業者として、見分けるポイントは根拠の薄い高額な査定書に傾くことなく、地元での多くの販売実績を持った不動産業者を選択するべきです。
また、契約書の内容についても、十分に理解する事。そして不安がある時は、第3者として弁護士や司法書士などからアドバイスを受けて行う事です。
そして、当事者間の信頼関係を維持する事で大切なのは、言った、言わないという事が無いように、打合せした内容を記録に残す事です。
不動産売却の専門家である、不動産業者と上手にパートナーシップを組んで行うのが大切です。

まとめ

不動産売却は、一生の内にそう何度も経験する事ではありません。そして、日常では体験しないような高額な金額の取引となります。その為に、一つトラブルが生じてしまいますと大きな損害になってしまいます。
先ずは、事前に知っておくべき内容を十分に調査おこない、信頼できる不動産業者とのパートナーシップを大切にして不動産売却に取り組む事です。

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