不動産を売却して得た利益には税金がかかる

不動産を売却すると即座に税金が課税されると思い込む方がいますが、譲渡所得に関していうとこれは誤った認識です。
一般的感覚からして、利益が出ないまたは赤字の場合に税金を取られるというのは納得がいかないことでしょう。こうした感覚は税金にも及んでいます。また、利益が出るか否かの判断には、不動産の取得価格いくらであったかが重要な場合があります。利益が出た場合に、譲渡所得を考慮することになりますが、多くの個人の売買の場合には杞憂となることが多くなります。
居住用の不動産を売却したのにもかかわらず、税金が重い場合は、住み替え目的や、仕事の都合で売却せざるを得なかった場合に税負担の公平性に欠けることとなるからです。
なお、本稿は主に個人の方の不動産売買について記載します。宅地建物取引業者の場合は、宅地建物取引業を営む者として事業所得が課税されます。
以降、不動産を売却した時にかかる税金についてみていきます。

不動産売却時にはどんな税金が課税されるのか

不動産を売却する際には利益が出るか否かに関わらず課税されるものがあります。逆に利益が出ないと発生しないものもあります。売却して利益が出た場合に課税されるのが譲渡所得税・復興特別所得税と住民税があります。また手続上必要な税金として、印紙税と登録免許税があります。

印紙税

印紙税とは印紙税法に該当する課税文書を作成した場合にかかる税金です。身近なところですと、コンビニで料金を支払った際に、店側が収入印紙200円を貼付する場合があります。
不動産の売買契約書は「不動産、＜中略＞　譲渡に関する契約書」（印紙税法別表第一参照）に該当します。したがって所定の印紙税を納める必用があります。なお、他に不動産の取引に関連して、課税文書となるのは、不動産交換契約書、地上権、土地の賃借権等借地権の設定契約書も課税文書に含まれます。
ところで、不動産売買に関する契約書については平成３０年３月３１日まで下記のとおりの軽減措置がありました。こちらに関しては、平成３２年３月３１日まで２年間延長する取扱いとなっています。

※上記は国税庁HPより
（https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm）

例えば、売買契約における代金が1,000万円の場合、印紙は本則税率によると、１万円必要ですが、軽減税率により５千円の貼付で済みます。
因みに、印紙とは「収入印紙」のことです。コンビニでも購入できますが、一般のコンビニでは200円の収入印紙のみの取り扱いとなります。収入印紙はさまざまな券面額がありますが、一般的には郵便局へ出向くことで購入することができます。

譲渡所得税及び復興特別所得税

譲渡所得税及び復興特別所得税とは、不動産を売買して譲渡益が出た場合に発生する所得税の一種です。譲渡益がでる場合とは、その不動産の購入金額に売却のために必要だった一定の範囲の経費を加算し、この合計金額を売買代金から引いた金額がプラスになった場合です。
なお、建物の場合には「減価償却」という要素を購入金額から差し引いて計算します。譲渡所得税に限定されず、税金一般のはなしとして、簿価として帳簿に載せる価格は原則として取得費です。はなしを戻して、建物に関して減価償却が認められるのは、人工的な構造物である以上、経年劣化が避けられず、その結果として経済的価値が経過年数に応じて減少するためです。
復興特別所得税とは、平成２５年から平成４９年までの間に、所得税額に２．１％を乗じた価額が復興特別所得税として課税されます。この復興特別所得税は、東日本大震災の復興の財源の確保のための特別措置法として成立しました。基準所得税額に対して、前述の割合を乗じたものを、所得税の納税義務のある者は復興特別所得税を納税する義務があります。

住民税

譲渡所得税が生じる場合には、これと連動して譲渡所得額に応じた住民税を納める必要があります。この住民税は、他の所得税とは関係なく課税されるものです。また、譲渡所得税と同様に復興特別住民税が住民税に加算されます。
住民税とは、その内容を所得割の部分と均等割の部分があります。均等割とは住民税が非課税となる方を除いて、すべての個人が均等に負担する金額です。従って、電気やガス、水道料金のように、使用しなくても請求される一定の基本料金と似た性質があります。この基本料金部分に復興特別住民税として、各々500円加算されます。
住民税が非課税とは、簡単にいうと、生活保護を受けている場合や、前年の所得が28万円に満たない場合等がその対象となります。
所得割とは所得に応じて負担する金額のことです。４/１０を都道府県民税として、６/１０を市町村民税として、課税所得に対して１０％の割合で課税されます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の売却に応じ、登記記録を書き換える必要のある場合にかかる税金です。課税のされ方は、その不動産の固定資産評価額に対し、原則として２％が課税されます。ただし、平成３１年３月３１日までは、租税渡航別措置法の規定により、土地の売買に関しては、税率が１．５％に軽減されます。また建物に関しては、居住用の場合には０．３％の税率と大幅な軽減があります。

譲渡所得税と譲渡所得に対する住民税＿具体的課税方法と軽減制度

既に説明をしてきましたが、譲渡所得税と譲渡所得に対する住民税は利益（譲渡益）が出ない場合には課税対象となりません。また、利益（譲渡益）が出た場合でも、住居を売却した場合には税負担が過剰に重くならないように配慮されています。

売却によって利益が出た場合の譲渡所得税と住民税

不動産を売却して利益が出た場合であっても必ずしも、譲渡所得税と住民税が課税されるわけではありません。譲渡所得が生じる場合であっても、長期譲渡所得であるのか、または短期譲渡所得であるのかにより譲渡所得税と住民税の額は異なってきます。
端的にいえば、長期譲渡所得である場合には負担が小さくなるようの、課税制度が設計されています。その理由は、かつてのバブル経済期に、短期の不動産売買を繰り返すことによる、不動産価格のつり上げに一定の制限を加える目的がありました。現在もその制度の目的が維持され、超低金利期における投機的な不動産の過剰投資を抑制しています。

譲渡所得の計算

譲渡所得とは、以下の式で計算することができます。

注ⅰ）売却代金とは売買代金と、固定資産税の精算金も売却代金に含まれます。売買代金の売買契約書と領収書の控えを保管してください。
注ⅱ）取得費とは土地と建物のそれぞれについて算定します。
土地の取得費とは、その土地を購入した費用に仲介手数料、登録免許税、不動産取得税を加えた額となります。この他、土地の測量費用や土地改良費用も取得費に参入できる場合があります。
建物の取得費とは、建物を取得した費用から経年劣化分を差し引いた価格が取得費となります。

※下記は国税庁HPより

「金属造①」とは軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が３㎜以下の建物を指します。
「金属造②」とは軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が３㎜超４㎜以下の建物を指します。
（https://www.keisan.nta.go.jp/h26yokuaru/shotokuzei/shotokukingaku/tochijotoshotoku/yogo/baikyakuhihigyomuyo.html）
注ⅲ）譲渡費用とは、不動産売買に関する仲介手数料、売買のための広告費用、不動産鑑定費用、売買交渉のための電話代等通信費等が入ります。

取得費が不明の場合

取得費が不明の場合とは、購入したのがずっと以前で、いくらで購入したのか不明な場合を言います。この場合に限定されず、おおよそいくらで購入したかが判明いている場合であっても、領収書をどこかにしまいこんで見つからない場合や、紛失してしまった場合も、「取得費が不明」となります。
こうした場合、売却代金の５％を取得費として計算することが認められています（租税特別措置法31条の4、同法所得税関係通達31条の4-１）。
不動産を購入した際には、いずれ売却する可能性を考えて、売買代金の領収書や仲介手数料の領収書などをひとまとめにして、保管しておくことをお勧めします。

建物の減価償却の求め方

上で説明したとおり、建物の構造に応じた償却率に経過年数を掛けたものを、建物の取得費用から引きます。このことは、数学的に考えると、取得費に残存率を掛けた場合に等しいので計算式は次のとおりとなります。
例１）建物の購入費（取得費）が2,500万円の場合。購入後１５年３か月経過して売却した。
※ただし、構造は一般的な木造とします。また、経過年数が１年未満の部分がある場合は、６か月を超える場合は切り上げをし、これを下回る場合には切り下げをします。

＜取得費＞
2500万円－（2500万円×0.9×償却率0.031×15年）
＝2500万円×（残存率＝１－0.9×償却率0.031×15年）
＝1453万7500円

以上のとおりの計算となります。

譲渡所得税と住民税の計算方法

上の記載では説明をしていませんでしたが、不動産取引の世界では、土地と建物をひとまとめで記載して、その内訳の区別が不明な場合も少なくありません。こうした場合、建物の消費税が記載されている場合には、その消費税から逆算をして、建物の取得費を計算します。
さらに、消費税の記載がなく（昭和の時代には消費税がありませんでした）不明な場合は時価の割合で算定してよいとされています。
譲渡所得税と住民税の計算において、その譲渡が長期譲渡所得に該当するのか、または短期譲渡所得に該当するのかで、税率がことなってきます。長期による譲渡所得とは、譲渡した年の１月１日現在で、５年を超える期間所有した後、譲渡した場合には長期譲渡となります。
逆にこの時点で所有期間が５年を経過していない場合は、短期譲渡となり税率が重くなります。ではいつの時点が「譲渡」にあたるかは、実際に不動産の引き渡しをした日でもよいし、売買契約を締結した日のいずれでもよいという取扱となっています。

長期譲渡所得の場合の計算方法

例２）取得費が2500万円の不動産（土地1875万円・建物625）の不動産を5000万円（土地3750万円・建物1250万円）で売却した場合を考えます。ただし、経過年数は６年とします。また、細かい経費は考慮しないこととします。

式）課税所得金額×15％＝譲渡所得税額
課税所得金額×5％＝住民税額　　　　　　　以上より、具体的な数字をあてはめます。

＜譲渡所得税額＞
土地：（3750万－1875万）×15％＝281万2500円
建物：（1250万－625万）×15％＝93万7500円　　　　合計　375万円
＜住民税＞
土地：（3750万－1875万）×5％＝93万7500円
建物：（1250万－625万）×5％＝31万2500円　　　　合計　125万円

短期譲渡所得の場合の計算方法

例３）　例２）と同様の取引を想定します。ただし、経過年数は３年とします。また、細かい経費は考慮しないこととします。

式）課税所得金額×15％＝譲渡所得税額
課税所得金額×5％＝住民税額　　　　　　　以上より、具体的な数字をあてはめます。

＜譲渡所得税額＞
土地：（3750万－1875万）×30％＝562万5000円
建物：（1250万－625万）×30％＝185万5000円　　　　合計　750万円
＜住民税＞
土地：（3750万－1875万）×9％＝168万7500円
建物：（1250万－625万）×9％＝56万2500円　　　　　合計　225万円

上記のとおりの計算なります。圧倒的に長期譲渡の場合の方が税負担が低くなります。
なお、上記の他に、復興特別所得税として所得税の2.1%が平成４９年まで加算されます。

分離課税と確定申告

譲渡所得は申告分離課税となるため、確定申告が必要となります。所得税の課税方式には総合課税と分離課税があります。総合課税に該当するのは、給与所得、土地建物・株式以外の資産の譲渡による所得、競馬の払戻金などの一時所得、そのたビットコイン等で得た収入等の雑所得がこれに該当します。
一方で、分離課税となるのは、不動産所得、退職所得、土地建物等譲渡所得等があります。
個人の不動産の売却で事業性がない場合には、不動産を売却したことにより得た利益は、不動産の譲渡所得となります。したがって、給与所得とは別の課税区分となるので、確定申告が必要となります。なお、譲渡所得があったにもかかわらず、申告しない場合には、相当に重いペナルティが課せられます。具体的には、無申告加算税、利子税及び延滞税が課せられることとなります。

所得税額が軽減される特例

既に説明してきたとおり、譲渡所得の計算の基本は上記のとおりとなります。一方で、政策的な理由や、課税方法を国民感情に寄せる目的で、一定の所得税の軽減措置があります。以降、所得税額が軽減される特例ついて説明していきます。

居住用財産の特例について

居住用財産の特例としては、居住用財産の3000万円の特別控除と、特定の居住用財産の買換特例がある。居住用財産の3000万円の特別控除とは、譲渡（売却）したのが居住用財産であれば、所有期間に関係なく、譲渡所得金額から3000万円控除することができるという制度です。
また、特定の居住用財産の買換特例とは、一定の要件を満たす居住用財産を買換目的（住換目的）で売買した場合に譲渡益（利益）が出ないように計算する制度です。
２つの制度はともに、譲渡所得税の課税価額を計算する上での計算方法の特例措置となります。なお、特定の居住用財産の買換特例は一旦は平成２９年１２月３１日で切れる措置ですが、平成３１年１２月３１日まで延長されています。

居住用財産の3000万円の特別控除＿特別控除・軽課の特例とは

居住用財産の3000万円の特別控除は、所有の期間に関係なく、譲渡所得の利益から引くことができるという説明はすでにしてきました。これにより、当初購入した自宅が3000万円を超えて値上がりしない限り、譲渡所得は生じず（＝譲渡益がゼロの意）、譲渡所得税を課税されることはありません。
一方で、仮に3000万円を超えて、値上がりしてしまった場合はどうなるのでしょうか。この場合は、これまで説明してきたとおり、残額部分につき、所有期間が５年を超える場合には長期譲渡所得として計算し、所有期間が５年を下回る場合には、短期譲渡所得として計算します。
ここで、売却した不動産（土地・建物：マンションの場合は専有部分と敷地権部分）の所有期間が両方とも、１０年を超えている場合に、特別控除・軽課の特例の適用を受けることができます。
この場合の計算方法は次のとおりです。
式）
①譲渡所得が6000万円以下の場合
譲渡所得税×10％＝譲渡所得税額　　　　　譲渡所得税×4％＝住民税額
②譲渡所得が6000万円を超える場合
譲渡所得×15％－300万円＝譲渡所得税　　譲渡所得×5％－60万円＝住民税額

上記が特別控除・軽課の特例で、特別控除の3000万円を引いても、なお利益のある場合に適用できます。

特定の居住用財産の買換特例とは

特定の居住用財産の買換特例の適用を受けるためには、土地と建物の両方につき、所有期間が10年を経過していなければならない。
「それなら家は問題ない」と安心されている方はご注意願います。
例えば、建物を新築するよりも先に土地を所有するということは、ままあることですが、この場合、建物について「１０年間の所有」という条件を満たさない場合がります。また、古くなったということで、２～３年前に建直した場合にも、同様に建物について要件を満たさない場合があります。
この場合は、一律に特定の居住用財産の買換特例を受けることはできなくなります。
特定の居住用財産の買換特例の内容は、簡単にいうと、買換で購入した住居が、売買した住居よりも高い場合には、譲渡益はゼロとする特例です。

式）　購入代金≧売却代金　　・・・この場合利益をゼロとする。
※上記は説明の都合上細かい経費が掛からないという前提で計算しています。

ただし、買替で購入した住居が、売買した住居よりも安い場合があります。
その場合の計算方法は次のとおりです。

式）
売却代金－購入代金＝課税譲渡収入　＞０　のとき

課税譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）×課税譲渡収入／売却代金＝課税長期譲渡所得

相続や贈与で土地や建物の所有権を取得した場合には、原則として前の所有者の所有期間を引き継ぐことができます。

なお、借地権上の建物を借地権と一緒に譲渡した場合にも、上記の特例を利用することはできますが、立ち退き費用を得て転居した場合には、特例の利用ができないので注意が必要です。

空き家の譲渡所得の3000万円の控除について＿取得費加算の特例と併用できる？

被相続人が相続開始の直前まで居住していた建物（昭和５６年５月３１日以前建築）をこの建物に一定の改修を加えて、土地と共に譲渡する場合または、建物を取壊して、土地のみを譲渡する場合には、譲渡価格から3000万円の控除ができる場合があります。
ただし、この制度を利用するには一定の要件があります。
その要件とは、①被相続人の居住性があったこと、②被相続人以外に居住した者がいないこと、③昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（マンションを除く）であること、④土地、建物が相続開始のときから譲渡のときまで居住用、貸付用、事業用に使われていないこと、⑤建物を取壊さずに移転する場合には、耐震基準に適合するように改修していること、⑥譲渡価格が１億円以下であることの６つの要件です。

また、相続後３年以内の譲渡の取得費加算の特例（租税特別措置法39条）との併用はできません。取得費加算の特例とは、相続人が負担した相続税額に応じて、これを取得費として、譲渡得から控除できるという制度です。
空き家対策に関する他の軽減措置としては、法務省提出の税制改革案があります。
この案は、相続開始３０年を経過している土地に関する登録免許税を免除するというものです。また、同様に課税価格が20万円以下の土地に関しても同様に相続にかかる登録免許税を免除することを予定しています。

譲渡所得税と住民税を支払うタイミングとは

譲渡所得税と住民税を支払うタイミングとは、それぞれ支払う相手がことなりますので、期限も異なります。
譲渡所得税は国税となりますので、納税義務者の住所地を管轄する税務署へ、期限内に申告と納税をします。所得税は譲渡所得があった年の翌年の２月１６日から３月１５日までに、確定申告書を提出しかつ、納税を済ませる必要があります。なお、預貯金口座からの振替納税を利用することもできます。その場合の振替日は、平成２９年度分は平成３０年４月２０日となっています。
また、期限内に納付できない場合であっても、納税資金の半額以上を期限内に納め、残額をその年の５月３１日までに支払うという延納制度があります。いずれにせよ申告が必要なものですので、忘れずに期限内に申告と納税をするようにしましょう。
住民税に関しては、譲渡所徳税とはことなり賦課課税方式なので、特に申告は不要です。その年の５月以降に納付書が送付されるので、これに従って、一括かまたは４回に分けて納付をします。
特に注意が必要なのは、特例の適用を受けようとする場合です。この場合、はっきりとどの法律の特例の適用をうけるのか、確定申告書に明記する必要があります。譲渡所得税は申告納税方式なので、明確に申告しないと、その特例の適用は受けることができません（大阪高裁判例　昭和50年2月28日判決）。

まとめ

個人が居住用の自宅を売却した場合は、多くの場合には譲渡所得が生じることはないと考えます。しかし、これは、きちんとその不動産を購入したときの領収書を保管している場合になります。もし、この不動産を購入したときの資料がないと、売却代金の５％が取得費ということになってしまいます。
相続財産を引き継いだ場合であって、被相続人が従来居住していた居住用の財産を売却する場合には3000万円の控除があります。この場合も取得した際の費用について、領収書が残っている場合には、この取得費を譲渡益から控除することができます。
なにごとも、整理整頓、過去の領収書はむやみに破棄してはならないという良い例です。

参考文献）
・鵜野和夫著『不動産の評価権利調整と税務』清文社（平成29年度版）
・中川晶泰監修　遺産分割研究会編『遺産分割と相続発生後の対策』