少しでも高く売りたい!マンションの売却の流れ

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マンションを売却したいけど何からすればいいの?
住んでいた、又は貸していたマンションを売却したい。
そんな時に絶対考えてしまうのが、少しでも高く売却したいという事。
しかし、やはり高く売るにはノウハウが必要になりますし、勢いで行ってしまい損をしてしまう何ていう事も少なくはありません。
まずは、マンションを売却する流れを理解する事。
その上で、どの不動産会社に依頼するかを決めて行きましょう。
それでは、マンションを売却する流れからお教えします。

マンションを売却するときの主な流れ

マンション売却の流れを見て行きますが、もしかしたらマンションを購入した時以上に気を使う事になるかもしれません。
購入時と大きく異なるのは、売却価格を自分(不動産会社に相談しながらがほとんどになると思いますが)で決めるという点。
購入された経験がある方ならお分りになると思いますが、相場的に安く感じられないと買わないもの。
しかし、今度は高く売りたい。
購入の際に、売却する時もそんなに値崩れしないで売却出来ると言われた方も少なくないのでは無いでしょうか。
実際、近年では購入した価格と同額、又はそれ以上の価格で売却出来た方も多くいらっしゃいます。
ただ、その年のマンション供給状況、地域の活性状況などによっても異なってきますので、必ず高くなるとも安くなるとも言えません。
これからお教えさせて頂く内容は、あなたの希望通りに売却出来るという魔法のような方法ではなく、
マンション売却とは何かを知って理解し正しい判断と行動、そしてタイミングを合わせる事で高額で売れる可能性を高く出来るというものです。

売却の準備

では、マンション売却の準備を始めましょう。

流れを先に記載しますと、
1.不動産会社を探して査定依頼
2.不動産会社との媒介契約(ここでは、代理か専任、追って媒介の種類)
3.価格を決めて販売活動
4.買い手との申し込みから契約締結まで
5.マンションの引渡し(掃除)
6.確定申告
になります。

個人での売却も可能ですが、ここでは不動産会社に任せる事を前提に話を進めさせて頂きます。
※個人での不動産売買を知りたい方はこちら(このように別ページに飛ばす事も記載しておいた方が良いですか?)

ですので、どんな不動産会社を探し、どのように進めていくのかについてのポイントもお教えします。

不動産会社を探して査定依頼

一見、単純にも思えるこの不動産会社探しと売却査定依頼。
実はここが一番大事なポイントでもあります。
売却査定依頼をお願いする不動産会社を探すという事には、大きく4つの探し方があります。
 ・知り合いの不動産会社に相談
 ・家の近くの不動産会社に相談
 ・インターネットで一括売却査定を依頼する
 ・インターネットでオークションサービスを利用する
 ・不動産鑑定士や税理士など専門家に相談後、不動産位会社を選定

知り合いの不動産会社に相談

こちらは、改めて記載する事でもなく、信頼出来る方に相談して頂ければ良いと思います。
ただ、そもそもそんな知り合いが居ないという方がほとんどだと思いますので、多くの場合が⑵〜⑷になるでしょう。

家の近くの不動産会社に相談(インターネットで検索した不動産会社に相談)

今住んでいる(貸している)から、マンションから近くの不動産会社が地域の情報をよく知っているから安心、というのは大きな間違いです。
確かに地域の情報は詳しいでしょうが、その不動産会社があなたがマンションを売却するに当たって良い不動産会社かは別という事です。
もちろん、家から近い会社で良い会社もあるかもしれません。
これは、インターネットで不動産会社を探す時も同様に危険です。
近いからというだけで、決めないようにしましょう。

インターネットで一括売却査定を依頼する

ある程度の売却価格を知る為には、良いと思います。
しかし、前提としてあなたの情報が多くの不動産会社に行く事になります。
それらの不動産会社から営業をかけられる事は目に見えてます。
それもで良いという方は、この一括売却査定の方法が合うかもしれません。

インターネットでオークションサービスを利用する

これは、あまり無い形のサービスです。
マンションの情報を、オークション提供会社が非公開で様々な不動産会社に配信し、そのマンションの購入可能価格を各不動産会社から提示してもらえます。この場合の不動産会社は、買取業者と呼ばれる直接マンションを購入してくれる会社がほとんどです。
購入者が一般の方の場合もあるかもしれませんが、いきなり全ての情報を見せる事は無いので、知らない人からいきなり連絡が来るなんて事はありません。
ただ、オークションサービスにもよるので、このようなサービスを利用する場合は、マンション情報がどのようにオークションされるかを調べておく事が重要です。
ですが、⑵と⑶に比べたら、様々な会社に売却査定依頼を出せ、複数の会社から営業をかけられる事も無いので、試してみるのも良いでしょう。

オークションサービス紹介
①ファザーズオークション(未定)
②YAHOO!官公庁オークション(https://koubai.auctions.yahoo.co.jp/)

不動産鑑定士や税理士など専門家に相談後、不動産会社を選定

に関しても、不動産会社と同様で、そもそも知り合いに居なければその専門家から探す事になります。
では、どのように探すかが重要です。
不動産鑑定士に関しては、正確な情報から鑑定するので、人として合う合わないはあるかもしれませんが、大きく売却価格が変わる事は無いでしょう。
しかし、税理士や弁護士に関しては、誰しもが必ず不動産が得意(経験が多い・知識がある)とは限りません。
もちろん、直接の取引を行う訳ではないのですが、それらの専門家から紹介される売却のお手伝いをしてくれる不動産会社が必ず良いとも限りません。
難しいですが、税理士や弁護士への相談を行ってから不動産会社を選定する場合は、不動産業が得意な専門家を探す事をお勧めいたします。

不動産会社との媒介契約

不動産会社が決まりましたら、次はその会社との媒介契約を結びます。

この媒介契約、あまり聞きなれませんよね。
しかも、いくつかの選択肢があります。

もう意味がわかりませんよね。
ご安心下さい。どのような選択肢があり、どのように選択すれば良いかをお教え致します。

専属専任媒介契約・・・1社のみ契約可能。7日に1回以上の販売状況報告が必要。契約から5日以内に不動産流通機構に情報を登録。
専任媒介契約・・・1社のみ契約可能。14日に1回以上の販売状況報告が必要。契約から7日以内に不動産流通機構に情報を登録。
一般媒介契約・・・複数の会社との契約が可能。報告に関する規定は無し。不動産流通機構への登録義務無し。

このように、一言で媒介契約と言っても様々な付き合い方があります。
捉え方は人それぞれだとは思いますが、信頼出来る不動産会社に巡り会えたなら専属専任か専任媒介契約をお勧め致します。
基本その不動産会社が契約までのサポートを行ってくれますが、契約前の購入者を募集する際にも力を入れて行ってくれる可能性が高くなるからです。

価格を決めて販売活動

不動産会社との媒介契約が決まったら、次はよく相談の上、販売を始めます。
価格を決める際に、契約にかかる費用や引っ越しなどあればその費用なども含めた価格にした方がよいでしょう。
ですが、必ずその価格で売却出来る訳ではないので、あまり高くしすぎたりすると、時間だけがかかってしまうので注意しましょう。
また、販売活動が開始されると、購入希望者や紹介を希望する不動産会社がマンションの内見を求めてきます。
ですので、それまでに綺麗にしておくと良いでしょう。

買い手との売買契約

販売活動をし、買い手が決まったら、次は契約です。
売り手側として、契約時に必要な書類なども記載します。
・身分証明書
・実印
・印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
・固定資産税納付書
・登記識別情報又は登記済証
・マンションの管理規約等
・検査済証
・建築協定書等(協定がある場合は必要)
・印紙代
この時に、通常であれば、買い手から手付金を頂く形になります。
不動産会社からリストを教えて頂けると思いますが、契約当日も忘れないようにしましょう。

引渡し

契約後は、マンションの引渡しです。
引渡し時には買い手だけではなく、売り手側と買い手側の不動産会社、司法書士同席の上で所有者移転登記を行い、銀行等で手付金の残額を支払って頂く形になります。
引渡し前にも、買い手がマンションを再度内見したりする事もあります。

マンション売却後の譲渡取得に対する税金と確定申告

売却後も忘れてはいけないのが、確定申告です。
売却した際の譲渡益について申告する必要があります。
ここでも、必要な書類と申告に関する税額を計算する方法がありますのでお教え致します。

確定申告に必要な書類

書類の取得にあたって、2つの方法があります。
税務署に行き取得するものと自分で用意するものです。

・税務署で取得
 確定申告書B様式
 分離課税用の確定申告書
 譲渡所得の内訳書

・自分で用意するもの
 マンション売却時の不動産売買契約書のコピー
 売却マンションの購入時の不動産売買契約書のコピー
 仲介手数料や売却手数料など購入と売却に関わった費用が分かる領収書のコピー

他、各特例の適用を受ける場合は、別途書類が必要になる事があります。

詳細はこちらの国税庁のページに記載(https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm)

また、譲渡した事により損失が出てしまった場合も確定申告が必要になりますので、ご注意下さい。

譲渡取得や確定申告に関わる税金の計算方法

書類の後は、税金の計算方法です。

課税譲渡取得 = 譲渡取得-特別控除
譲渡取得 = 譲渡価格-(取得費+売却価格)
他、特別控除3,000万円があります。

軽減税率に関する特例や買い換え(交換)の特例などもございますが、不動産売却に関わる特例をまとめて記事にてご紹介させて頂きます。
(※特例のページを作って下さい。)

できるだけ高く売却をしてもらいたい場合は

基本的な流れをご説明させて頂いた後は、どうやってできるだけ高く売却出来るか。
信頼出来る不動産会社の探し方、見極めるポイントをお教え致します。

信頼できる不動産屋さんを探す

そもそも不動産会社と言ってもかなり多くいます。
しかし、中には賃貸管理を専門とする会社、賃貸仲介を専門とする会社、建築・設計会社なども含まれます。
売却に関してはあくまで、売買仲介を行っている会社か、売却を専門に行っている会社、総合的に不動産コンサルティングを行ってくれる会社などが良いでしょう。

信頼できる不動産屋さんを見極めるポイント

では、そのポイントは何か。
・売却実績数
・販売時の集客力の強さ
・ネットワークの広さ
などがあります。

ネットワークの広さに関しては、あまり見えるものではございませんが、どのように販売していくかの戦略があるという事が重要です。特にマンションでしたら、
・リノベーションして販売する → リフォーム会社へ紹介
・投資家へ販売 → 不動産投資会社に紹介
・買取業者へ販売 → マンション買取業者に紹介
これらが必ず高く販売出来るかと言えば、どちらというとスピードを重視する時の方が適しているかもしれません。
また、一般公開での募集をされると、近隣の知人に知られてしまうので嫌だ。と思う方もおります。
結果、こういった方法もあるという事を提案してくれる不動産会社は、販売の幅が広いのでお勧めです。

重要!!
絶対気をつけなければいけない点は、「高い査定額を出した不動産会社が一番良い」という考え方です。
実際、最初は不動産会社も媒介を得たいからこそ、高い金額で査定してくる事が多いのです。
しかし、売却時の価格はそこから何百万も惹かれた金額になるなんて事もよく聞きます。
確かに最初から高い金額で販売したら、その金額で購入された時は良いかもしれません。ですが、そんな事はほとんど無いでしょう。
マンションにも相場があり、買い手も出来るだけ安く購入したいと思っていますので、その中でも少しでも高く売れる方法を導き出してくれる会社が本当に良い会社です。
ですので、家から近いから、面倒なので一括査定で一番高い会社にという決め方をせず、一番大切なこの不動産会社選びに時間をかけた方が良いです。
高く査定してくれる会社ではなく、販売方法に幅がある会社が結果マンション価格を高く売却してくれると思います。

媒介契約の種類とお勧めの契約

前述でも簡単にご説明させて頂きましたが、改めてお教え致します。

専属専任媒介契約・・・1社のみ契約可能。7日に1回以上の販売状況報告が必要。契約から5日以内に不動産流通機構に情報を登録。

メリット:状況報告の義務なども含め、不動産会社にスピーディーに動いて頂けます。また、1社のみの契約となるので、不動産会社も積極的に募集活動を行ってくれます。
デメリット:1社のみの契約となるので、媒介契約を結んだ会社が進んで募集活動をしてくれないなどあまり良くないと契約破棄するなどにもなって別の会社を再度探し直す事などにもなります。

専任媒介契約・・・1社のみ契約可能。14日に1回以上の販売状況報告が必要。契約から7日以内に不動産流通機構に情報を登録。売り手が買い手を直接探しても良い。

メリット:基本的には、専属専任媒介契約と同じです。義務付けられた日数が異なります。
デメリット:こちらも専属専任媒介と同様です。

一般媒介契約・・・複数の会社との契約が可能。報告に関する規定は無し。不動産流通機構への登録義務無し。

メリット:複数の会社に募集活動を行って頂くので、タイミングが良ければすぐに決まるかもしれません。
デメリット:複数の会社が同時に募集を行う事で情報が早期に広まる可能性があります。近隣に知られたくない場合などは避けた方が良いでしょう。また、不動産会社が募集に対してあまり力を入れてくれない可能性もあります。

各媒介契約にて、それぞれのメリット・デメリットをご説明させて頂きましたが、お勧めは専属専任媒介になります。
1社だから心配だと思う方も多いかもしれませんが、逆に言えば1社に完全に任せるという気持ちで不動産会社の選定を行った方が良いです。

マンションを売却するときの主な流れ

基本的には、通常の不動産売却と変わりませんが、マンションを売却する時だからこそ必要な書類やポイントを記載。

マンションを査定や売却するにあたって必要な書類(土地や建物には無いもの)
・マンション管理規約
・新築時のパンフレット

あまり多くはないですが、事前に確認、用意をしておくと何かあった時に便利です。
こういった事も不動産会社に聞きながら行うと間違いは無いでしょう。

マンションを売却する上で知っておきたいこと

正直、土地や建物を売却する時と同じで、特にマンション売却だからこそ気を付けなくてはいけない事はあまり無い。
最大の違いは、マンションは共同住宅になりますので、特に、
・買い手の部屋内覧
・引っ越し
の際には、同じマンションの方に迷惑をかけないようにしましょう。

余裕のある計画性

いくらで売却出来るかという点への準備だけではありません。
いつまでに何を準備をして、いつまでに何を報告し相談するかなどを事前に調査し知っておく事、
またそれに合わせて予定を計画的に行っていく事が大事です。

売却時期を決める

計画の中には、いつまでに売却するかも決めておくと良いでしょう。
もちろん、希望通りの期日までに希望通りの金額でというのは中々難しいのですが、
売却時期が早ければ、多少金額が安くなったとしても現金化させる事が最重要視されるかと思います。
であれば、そのように不動産会社に相談し、進めて行く形が望ましいです。
逆に、希望売却時期が決まっていないのであれば、多少の余裕はできますが、その間に出て行く費用があるのであれば、その点も考慮した上で考えた方が良いでしょう。

一般媒介で売る

前述であまり説明をしなかったですが、改めて一般媒介についてもお教えさせて頂きます。
一般媒介契約がどんな契約かは理解して頂いたと思いますが、今度は不動産会社側の心理についてお教えします。
一般媒介契約を結んだ事で、2つの考え方になります。
1つは、専任でも無いし適当に募集を行っておこう。連絡が来ればいいかな。という考え。
もう1つは反対に、この機会を元にもっと売り手と仲良くなり、今後の不動産取引や紹介をもらえるように頑張ろう!という考え。
ですので、専任媒介をお勧めしますが、必ずという事はありませんし、不動産会社次第という事も分かって頂けたのではと思います。
一般媒介で複数社と契約する場合は、義務付けられてはいないが報告をしてくれる会社やちゃんとした交渉をしてくれる会社などを切り分けて行く事が大切です。

なかなか売れないときの対策

いざ色んな準備をして、募集を開始してもなかなか売れない時があります。
売却の準備をしてから大体1〜2ヶ月くらいはかかると見込んでいた方が良いでしょう。
半年など経ってしまった場合は、
・不動産会社と価格の相談をする
・価格交渉の末、買取業者に売却する
・別の不動産会社に相談してみる
などの方法がございます。

または、売却するという方法だけではなく、今ですと民泊など貸す事によっての収益を出す事も含めて検討するのも良いかもしれません。
こちらも不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

結果、募集を開始してみなければわからないものにはなりますが、少なくとも売却のお手伝いをしてくれる不動産会社の選定方法の役には立ったのではないでしょうか。
改めて、高値を出してくれる会社だけではなく、幅を持たせた提案をしてくれる会社を選択し、その不動産会社と共に相談しながら進めていくのが良いでしょう!
同時に専門家への相談もお考えの方は、どうぞこちらへ。

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