失敗しないサブリース契約の不動産は相続するには?知っておきたいメリットやデメリット

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被相続人から不動産を相続する際に、その不動産が賃貸されているものだったら、まずは契約の内容を確認しましょう。
被相続人が相続対策を考えた時に賃貸経営を考えていれば、同じ事は言える。

サブリースの場合は、通常の賃貸に比べて少し複雑になります。

不動産会社に建てた不動産を一括で借り上げて空室募集と管理してもらい、一定額の家賃を長期間保証するものになるが、近年アパート経営をする方が増加している中、比例してこのサブリースでの相続に関する問題も増えています。

生前で相続対策を考えるご年配の方々へ1棟アパートを購入させる。
購入した事で相続する費用を抑える事ができ、税金も抑えられる。

メリットも十分に感じられる事ですし、サブリース自体が良くない契約という事ではなく、サブリースを活用しメリットを出せている賃貸オーナーも多くいます。

正しくサブリースを理解し、失敗しない相続対策を行えるようにし、トラブルを回避出来るようにして行きましょう。

サブリースとは

前述でも記載しましたが、サブリースとは不動産会社に建てた不動産を一括で借り上げて空室募集と管理してもらい、一定額の家賃を長期間保証するものになります。

不動産会社に貸し、その上でその不動産会社が一般の方に貸す。
これを転貸借とも言います。

ですが、経営するアパートやマンションの家賃を、30年などの長期間保証してくれるサービスという方が分かりやすいかもしれません。

一見、お得なイメージのあるサブリース、何が問題になる事があるのか。

順番にご説明させて頂きます。

一括借り上げとサブリースの違い

ここで、間違いの無いように改めて単語の説明をさせて頂こう。

よく間違えられる点だと、サブリース=一括借り上げと考えられている。

一括借り上げは、先に不動産会社に一括で借り上げてもらう、つまり賃貸オーナーが不動産会社に一括で不動産を貸す事をいいます。
サブリースは、その一括借り上げしてもらった不動産を不動産会社が第三者に貸す事をいいます。

不動産業界には、業界ならではの単語や言い回し方があります。
こういった単語が多いのも、不動産が理解しづらい点にはなりますが、覚えておくと良いでしょう。

サブリースの特徴とポイント

大きく勘違いしてしまうポイントは、サブリースは家賃を保証するサービスではあるが、毎月の利益を確約したサービスでは無いという事です。

30年という長い保証期間に安心してしまう方も多いのですが、実際は数年おきに、短い期間だと2年おきなどに家賃の交渉があったりします。
近年の問題の多くはこの点です。

不動産会社は契約が欲しいから、
・当初は金額を高く設定する
・高い家賃設定により利回りを良く見せる
・長期間保証をウリにする

しかし、契約後は、
・最短2年置きに家賃交渉が入る
・家賃が下がる事で利回りも下がる
・収入が減っていく
・メンテナンスを怠ると、それを理由により下げられる
・新築の建物の比較され、設備不足を指摘される

これは、通常通り不動産会社に管理を委託しても起こり得る事です。
時代と共に不動産相場も人気の設備なども変わっていくので、不動産経営を行う以上は仕方の無い事です。

ただ、であればサブリースにするメリットはどこにあるのでしょうか。

大体の場合、一般的な相場の8~9割の家賃などで一括借り上げをするので、サブリースした段階で賃貸オーナーは1割分損をしてます。
更に、その後交渉され下げられる。

サブリースを契約する場合は、家賃更新までの期間を確認したり、メンテンナンスの内容を確認するなど十分に注意しましょう。

サブリースを相続する際に注意しなければいけない事

被相続人からの相続に不動産があり、なおかつその不動産がサブリースの契約がされていた。

急な出来事の上に、知らない単語や理解しなければならない事も多いので混乱してしまいそうですが、冷静に判断して行きましょう。

まず、確認すべき事項としては、
・建築費などのローンが残っているか
・団体信用生命保険に入っていたか
・現状の満室時の合計家賃は
などになります。

この際に、相続する事が負担となる場合もあるので、相続放棄する事も選択肢の中に入れておきましょう。

サブリースで得する相続税

マイナスな事も多く記載しましたが、アパート経営をする方が急増した大きな理由である相続税対策としての活用法。
この相続税対策の代表例とも言える方法は、大幅な相続税の節税であろう。

タワーマンション節税でもこの流れがあったが、一つの考え方としては、
・今ある資産を利用し新しく不動産を購入、その上で資産をあえて表面上マイナスにして相続する

普通に引退をした方が老後の為にと行う事も多いが、相続目的で考えるのであればこの方法は有効だろう。

相続税節税に隠されたデメリットや注意点

しかし、この相続税の節税方法にもデメリットや注意しなければいけない点もある。

相続人は、少なくとも借金を負う事になります。
更に、先程を記述しましたが、サブリースにはいくつかの問題があります。

購入した当時は資産を減らす事に成功したと思われるかもしれませんが、問題はその後の運用です。
家賃交渉やメンテナンス、当初考えていたよりも収入が減り、支出もある。

どのくらいの金額を残し借金とするかによりますが、相続対策を目的として行う場合は、
・頭金を入れて購入金額を下げる
・30年などの長期ローンではなく、10年など市場が想像しやすい期間にする
など、ある程度の将来を考えた上で購入する事をお勧め致します。

まとめ

2016年~2017年にかけて上場した会社の多くが、IT関連会社と不動産投資会社である。
くしくも、アパート経営のトラブルが急増した時期と被ります。

不動産投資会社が時代のブームに乗り、営業を強化した結果である。

不動産仲介でも同様に言えるが、今でも売って終わりという考え方が多い業界である。

トラブルが増えると共に、不動産会社が上場に当たり条件が付けられたりもしている。

最終的に判断をしたのは購入者かもしれないが、このような状態が決して良いとは言えない。

不動産売買に関してはもっと士業などの法律家と近くにあるべきだと思う。

・本当にその不動産を購入して良いか
・将来的な問題は無いか
・消費者が損をする契約内容になっていないか

知識が弱い人間が損をする事が無い業界になって欲しいものである。

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