不動産を自分だけでやることはできるの?注意したい個人売買と方法

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手数料がもったいない。自分で売却出来ないか?
自分が不動産オーナーの人は一度は思うことなんではないでしょうか。
不動産屋さんにお願いすると手数料を払わなくてはいけないですし、それを自分でやればその分儲けが出るなんて思ってみたりして、それでは本当に個人で売買はできるのかを見ていきましょう。

結論から言えば、ある条件が整えば個人でも不動産の売買は可能。
ただ、一般的な考えから言えば、不動産の事なので不動産会社に依頼するのが普通だと思われます。

では、個人での売買をする事でどのくらいのメリットがあるか。
下記に簡単に不動産売買時に不動産会社にお支払いする仲介手数料は下記の通りです。

不動産価格 仲介手数料報酬額(税抜)
不動産価格200万円以下の金額 不動産価格の5%以内
不動産価格200万円を超え400万円以下の金額 不動産価格の4%以内
不動産価格400万円を超える金額 不動産価格の3%以内

例:3,000万円の不動産を売買する場合にかかる手数料
200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3%+税

10万円+8万円+78万円+税

96万円+税

速算式の計算では
売買価格×4%+2万円+消費税(売買金額が200万円超400万円以下の場合)
売買価格×3%+6万円+消費税(売買金額が400万円超の場合)

例:3,000万円の不動産を速算式で計算した場合
3,000万円×3%+6万円+税

90万円+6万円+税

96万円+税

つまり、3,000万円の不動産売買を不動産会社にお願いする場合は、「96万円+税」がかかるという事になります。
また、逆に言えば、個人で売買する場合はこの金額をかからなくする事が出来るという事です。
個人での不動産売買での最大かつ唯一のメリットはこの点になります。

ここでは、個人売買を始める前に知っておかなければいけないデメリット、個人でも不動産売買が出来るようになるノウハウを記載します。

不動産の個人売買は法律的には問題ない

そもそも、不動産の売買は不動産仲介会社を通さないと行えないと思われている方も多くいるはず。
しかし、個人での売買は法律的には何も問題は無いのです。
ただ注意しなければいけない点があるので、今回は不動産を売却する場合を例として、その部分を詳しく記載して行きます。

実際仲介会社に頼んだほうがいい5つの理由

個人での不動産売買は可能だが不動産会社に依頼した方が良い5つの理由を細かくご説明します。

売却価格を決定し買い手を自分で探し、更に交渉も自分で行う

通常、不動産会社に依頼し売買を行う場合は、公示地価や過去の取引条件などの調査、現在近隣で広告が出されている土地価格などを考慮した上で決定します。これは個人でも可能です。

その上で、不動産会社でなければ利用出来ないレインズ(東日本の場合)、suumoやHOME’Sなどの不動産流通サイトに掲載し、不動産業者間や一般の不動産購入希望者に情報を知ってもらう事で、買い手が見つかったりします。
しかし、個人で行う場合はもちろんこういった不動産会社ならではのサイトは利用出来ません。
インターネットだけで言えば、売り手が直接不動産情報を掲載し募集する事が出来るサイトも増えてきましたが、まだまだそんなに多くは無いですし、一般的とは言えません。
ですので、個人で売買を行う時の多くは、親族や知人などで買い手が決定している場合がほとんどです。
知らない方との間で多く行われる事としては、値段交渉です。この値段交渉でもトラブルがよく起きます。
親族や知人で話が通っている場合であれば、知らない個人間同士での売買での問題も起きづらいかと思いますが、それでも専門家のアドバイスを聞きながら行わないとトラブルが起きる可能性はありますので注意しましょう。

買い手が住宅ローンを利用出来ない可能性が高い

個人間で売買する場合は、通常不動産仲介会社を挟んで行う契約時に必要な重要事項説明書が不要になります。
これは、様々な書類を用意しなければいけない中、一つ楽な点でもあるのですが、十分に気をつけなくてはいけない点になります。
なぜならば、この重要事項説明書がないと金融機関が買い手側に住宅ローンを融資しないという場合があるからです。
こういった点もあり、事前に相談が出来る親族や知人への個人売買が多いのかもしれません。
ですが、もちろんこの場合であっても住宅ローンを利用する場合は多いです。

引き渡し後の瑕疵によるトラブルの対応が大変

個人で売買をする際に最大限気を付けなければいけないのがこの瑕疵担保責任。
瑕疵担保責任とは、不動産引き渡し後に売り手が知らなかった不具合や欠陥があった際に、売り手がそれらの修復を負う責任になります。

もちろん、引渡し時に買い手もその不具合や欠陥を知っている内容に関しては責任を負う必要はありませんが、追及出来る期間などの取り決めを契約書に記載しておく事をお勧め致します。

書類関係を自分で用意する必要がある

まずは、どの様なくらいの書類が必要かを記載しよう。

売り手側で不動産売買に必要な書類
1.本人確認書類
2.住民票
3.実印
4.印鑑証明書
5.登記簿謄本
6.権利書(登記済書)
7.固定資産税評価額証明書
8.不動産売買契約書
9.領収書

契約時に必要な手続きの為、司法書士などの専門家を探す

不動産登記は個人でも出来ますが、頼める司法書士がいるとスムーズに進みます。

司法書士には、不動産売買の契約時に同席してもらい、代金決済時のタイミングで同時に所有権移転登記の手続きを行って頂きます。
他にも、不動産価格を公平に算出する為に不動産鑑定士、契約書の覚書なども含めた書類作成に関しての弁護士や公証役場などにもお手伝いして頂く事もあります。
知り合いでいれば良いのですが、こういった専門家から探す事も大変な作業にはなります。

それでも個人での売買を行いたい人の為の売却までの流れ

ざっくりと下記のような流れになります。
1.不動産売却価格の相場確認
2.提供出来る資料の用意
3.買い手を探す
4.広告の出稿に関して
5.契約書類の作成
6.契約締結と代金決済
7.引き渡しとその後のフォロー
これだけを見ると大変では無さそうな気もしますが、一つ一つに結構な時間を要します。
それでは、個人で行う流れを詳細にご説明させて頂きます。

不動産価格の相場確認

不動産会社だけではなく、一般的に公開されている情報が多く存在するので、それらのサイトを活用します。
まずは、国土交通省の地価公示・地価調査・取引価格情報(http://www.land.mlit.go.jp/webland/)。

このサイトでは、過去に行われた不動産売買取引価格の情報が閲覧可能。ただ、いくつかの難点があり、住所の詳しい番地等が分からない事、土地の詳しい状況が掲載されていない事になります。
また、公示地価価格や過去の不動産売買取引、様々な不動産会社が多くの不動産情報を掲載している不動産ポータルサイトを見るなどを参考にします。ここでは、ざっくりとした価格の把握で良いかと思います。後に実際販売を開始するまでは、多くの情報を収集する事をお勧め致します。

提供出来る資料の用意

これは、不動産契約に関する資料では無く、買い手側に提供出来る資料になります。
不動産情報が分かるような間取り図面、土地の面積や建物の築年数など。
最寄り駅からの距離や、近辺のスーパーや施設の情報も分かると良いでしょう。
販売を開始してから思いも寄らない質問をされる事があるかもしれません。また、忙しくて対応を他の人に任せなくてはいけない時もあるかもしれません。そんな時の為にも、すぐに答えられるような資料をに準備をしておくと安心です。

買い手を探す

不動産価格を決め、提供出来る資料が出来たら、いよいよ買い手を探します。
いくらで売れるかという楽しみもあるが、不安もあります。
広告を出稿する前に、どんな事が起きる可能性があるかを確認しましょう。

問合せの対応(現地確認や物件詳細情報)

不動産購入は生涯でも一番と言って良いほど、大きな買い物になります。
ですので、売り手以上に買い手は慎重に不動産を探します。
その中で、必ずと言っていい程行われる事は、現地確認です。現地に行き、交通手段や周辺施設の確認から家の中に入り、見て・触れて実際住んだ時をイメージして頂きます。。
日当たりは良いか、使いやすい間取りか、今の家具を利用出来るか、通学・通勤はどのようになるか、将来的に家族構成が変わったとしても利用しやすいか、周辺に生活必需品を購入出来る場所はあるか、郵便局や役所などは近いか、ペットが飼えるか、騒音問題があるのか。様々な要因が購入に当たっての条件として出てきます。

こういった条件に全てが当てはまる不動産は中々無いものですが、実情を現地で確認して頂く事は以後のトラブルを防ぐ為にも必要になります。

価格の交渉など

また、条件が揃っていても絶対出てくる問題としては不動産価格です。
売却したい時期が近々で決まっている場合以外は、売り手は1円でも高く売りたいもの、買い手は1円でも安く買いたいものです。
ですので、必ずでは無いですが、多くの場合で価格交渉が行われると思っていた方が良いでしょう。
その際にも、個人売買の場合は、直接買い手とやりとりをする為、こういった交渉が苦手な方であれば、やはり不動産会社に任せた方が安心かもしれません。
仲介手数料よりも大きな金額を値引きさせられたら、せっかく時間を使って調べた相場や資料も意味が無くなってしまいます。

広告の出稿に関して

上記のような事を踏まえた上で、いざ広告出稿です。
基本的にはインターネットを活用する事が多いかと思いますが、ここでも問題があります。
よくある事では、金額表記が1桁間違っていたりなど。
金額だけではなく、築年数や面積、築年数など明らかに違うと分かる内容だとしても、買い手も期待して連絡をしてきます。
その場合に、口論になってしまうなんて事もありえますので、十分に気を付けましょう。

広告出稿の種類や費用

不動産オーナーだけが不動産情報を掲載出来るサイトなどが存在します。
大手不動産ポータルサイトに比べて、あまり見ている人数は多くないかもしれませんが、
気になってそのサイトを見ている方になるので、おそらく未公開情報などを探している方などになるのかと思います。
そんな方々にとっては、マッチしやすいかもしれませんので、出してみて様子を伺ってみるのも一つの方法です。
あまりに反応が無い場合は、個人売買を諦めて、不動産会社に依頼するのも良し。時間を空けて、再度募集をかけてみても良し。
結局は自分の不動産になるので、あくまで自分のペースを崩さない事が大事になります。

契約書類の作成

買い手が決まったら、今度は契約書類の作成になります。
資料作成も大変ですが、慣れない単語や書類などをまとめるので、これが個人的な作業としては最後の難関です。
いくつかの契約書類が必要になりますので、取りこぼしの無いようにしましょう。

書類の種類

上記にも記載させて頂きましたが、これらが必要になります。
1.本人確認書類
2.住民票
3.実印
4.印鑑証明書
5.登記簿謄本
6.権利書(登記済書)
7.固定資産税評価額証明書
8.不動産売買契約書
9.領収書

チェックシートの雛形などもインターネット上にあったりするので、確認しながらご用意頂く事をお勧め致します。
他にも、不動産売買契約書には印紙が必要になります。
手付金や引き渡し日、固定資産税の起算日なども曖昧な状態ではなく、この段階で明確にしておきましょう。

作成書類のポイント

また、全ての契約書類を揃えるは本当に大変な事。
ですので、全てを自分一人で行うというより、何かあれば相談出来る専門家などを探してみて、それからでも遅くは無いと思います。
契約締結までの期間を延ばしてもあまりよくありませんが、焦って作り後々問題になる方が大変です。
実際、専門家の意見や実作業を行って頂かなければいけないものもあります。
不動産会社に頼らずとも専門家には頼ってみても良いではないでしょうか。

契約締結と代金決済

通常、契約締結後に代金決済が行われます。この代金決済の時に、遅れてしまう。足りなかったなどがあるかもしれないので、
個人での売買になるので、どうしても気持ちが緩くなってしまいがちですが、例え親族や知人でもこういった決まりはしっかりと書類として形に残しておいた方がお互いの為になります。

引渡し

あなたの不動産が買い手の方のものとなります。
当たり前ですが、これまでに家の中を整理しておく事が必要です。
事前に、買い手との相談で残置物があるかもしれませんが、基本的には何も残さない形になります。
この際に、残置物回収にかかる費用や次の住まいを探すのであればその費用が発生します。
こういった金額も考慮して、販売価格を決めておいた方が良いです。
また、引き渡しは買い手と売り手、更に司法書士が同席の上、手付金があればその金額を引いた残金を受け取り、所有権移転登記の手続きを同時に行います。
この際に、売り手側で指定しても良いですが、この所有権移転登記費用は買い手が負担するものでもあるので、買い手に任せても良いかと思います。

アフターフォロー

基本的には売却後に買い手とのやりとりは無いでしょう。
しかし、前述にもあったように、言い忘れていた事があった。実は知っていたけど隠していた。などの問題があれば、瑕疵担保責任が発生します。
ここで難しいのが気づかなかった瑕疵でも責任を負う事もありますので、売却前には十分に売買する不動産を調査する事が必要です。
せっかく大変な思いをして売却を締結したのに、下手すると売る前より損をしてしまう事になりかねません。
十分に気をつけて頂きたいので、最後に改めてご説明させて頂きます。

瑕疵担保責任に関して

売却した不動産に欠陥などあった場合、その欠陥を瑕疵と呼びます。
この瑕疵が原因になり、損害賠償や契約破棄にもなる可能性があり、このような売り手の法的な責任を瑕疵担保責任といいます。
また、この瑕疵担保責任は期間が限られており、買い手が瑕疵を見つけてからは1年、瑕疵に気づかなかったとしても10年間責任を負う事になります。
瑕疵担保期間は通常、個人の取引では、3ヶ月と定める場合が一般的です。双方合意の上、契約書に記載する必要があります。

参考資料
(瑕疵の責任)
第13条 売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食
(4)給排水管(敷地内埋設給水管を含む。)
なお、買主は売主に対し、本物件について前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は、修復にかぎるものとし、買主は売主に対し、前項の瑕疵について修復の請求以外、本契約の無効、解除また
は損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲は、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヶ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本庄の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

民法上でも記載されている内容をいくつか記載させて頂きます。
1.買主は売主に損害賠償を請求することができる(民法第570条)。
2.瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買主は売買契約を解除できる(民法第570条)。
3.建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥についての損害賠償を請求することができる(民法第634条第2項)。
4.建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥を補修する工事を行なうよう請求することができる(民法第634条第1項)。
5,損害賠償請求や補修工事の請求ができる期間は「注文者が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている(民法第638条第1項)。
このように法律としても決められている事があるので、個人売買する際は瑕疵担保責任に関して知っておく事が必要になります。
知人で専門家がいれば、その方に聞いておく事をお勧め致します。

まとめ

こうして、個人での不動産売買を完了させます。
いかがだったでしょうか。
実際の方法を見ても、いざ行ってみなければわからないものですし、この段階で面倒だからいいやと思われる方もいらっしゃるのでは無いでしょうか。

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