不動産を売却したときの仲介手数料ってどの位かかるの?

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仲介業者にお願いすると発生する手数料

売却を検討する方なので、まず購入されている方がほとんどだと思います。
場合によっては、相続で受けた不動産を売却するタイミングの方もいらっしゃるかもしれません。
購入された方は、この仲介手数料を購入した際にもお支払いされたと思いますが、売却する時にも仲介手数料が発生します。この仲介手数料についてご説明させて頂きます。

仲介手数料とは?また、発生するタイミングは?

そもそも仲介手数料とは何か。
字を読み解くと、仲介と手数料を足した言葉になります。
不動産会社に購入や売却を仲介してもらい、売買契約が成立した際に法律によって上限が決まっている手数料になります。
ですので、売却・購入の手伝いをしてもらったが契約まで至らなかった場合は仲介手数料は発生しません。
また、よく購入した際に掛かるのが仲介手数料で、売却時にかかるのが売却手数料という言われ方をする時もありますが、基本的にはどちらも仲介手数料で間違いありません。

仲介手数料の計算方法

この仲介手数料の計算方法は以下になります。
大きく計算する方法は2つあります。

仲介手数料報酬額の計算方法1

不動産価格 仲介手数料報酬額(税抜)
不動産価格200万円以下の金額 不動産価格の5%以内
不動産価格200万円を超え400万円以下の金額 不動産価格の4%以内
不動産価格400万円を超える金額 不動産価格の3%以内

例:3,000万円の不動産を売買する場合にかかる手数料
200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3%+税

10万円+8万円+78万円+税

96万円+税

仲介手数料報酬額の計算方法2(速算式にて計算した場合)

不動産価格×4%+2万円+消費税(不動産価格が200万円超400万円以下の場合)
不動産価格×3%+6万円+消費税(不動産価格が400万円超の場合)

例:3,000万円の不動産を速算式で計算した場合
3,000万円×3%+6万円+税

90万円+6万円+税

96万円+税

どちらの計算方法でも同額になります。
ただ、不動産価格が400万以上の場合は、速算式を利用された方が早いでしょう。

仲介手数料の上限

仲介手数料の上限は、前述に記載の通りなのですが、1点追加でご説明させて頂きます。
基本的に、仲介手数料は仲介を手伝ってもらった側が支払う費用になります。

通常は、
A:売り手 ⇒ B:売却サポートを依頼した不動産会社 ⇒ C:買い手側の物件購入の仲介した不動産会社 ⇒ D:買い手
の流れで、不動産情報が紹介されていきますが、
AはBに仲介手数料
DはCに仲介手数料
を支払います。

しかし、下記の場合はどうでしょう。
E:売り手 ⇒ F:売却サポートを依頼した不動産会社兼買い手側の物件購入を仲介した不動産会社 ⇒ G:買い手
この場合ですと、FがEとGから仲介手数料を獲得出来る形になります。

ですので、不動産会社が獲得出来る最大の仲介手数料は、不動産価格が3,000万あれば、
売り手から(3,000万×3%+6万)+買い手から(3,000万×3%+6万)の192万となります。

この場合は、中々難しいのですが、こういった例も考えると不動産価格×6%+12万とも言えるでしょう。
これを業界用語で両手取引といいます。また、同様に片方からのみだった場合は、片手取引と言います。

ただ、不動産会社の中には、上限額を超えて仲介手数料を提示してきたり、仲介手数料以外に発生したとするコンサルティング費用(広告出稿費用も含む)を提示してくる会社もあります。
こういった会社には注意しましょう。

価格別の仲介手数料の早見表

これまで仲介手数料のご説明を致しましたが、下記に早見表を記載しましたので、参考にご覧ください。

不動産価格 仲介手数料 消費税 計算式
100万円 54,000円 4,000円 100万円×5%+税
200万円 108,000円 8,000円 200万円×5%+税
300万円 151,200円 11,200円 200万円×5%+100万円×4%+税
400万円 194,400円 14,400円 200万円×5%+200万円×4%+税
500万円 226,800円 16,800円 200万円×5%+200万円×4%+100万円×3%+税
1,000万円 388,800円 28,800円 200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%+税
1,500万円 550,800円 40,800円 200万円×5%+200万円×4%+1,100万円×3%+税
2,000万円 712,800円 52,800円 200万円×5%+200万円×4%+1,600万円×3%+税
3,000万円 1,036,800円 76,800円 200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3%+税
4,000万円 1,360,800円 100,800円 200万円×5%+200万円×4%+3,600万円×3%+税
5,000万円 1,684,800円 124,800円 200万円×5%+200万円×4%+4,600万円×3%+税
10,000万円 3,304,800円 244,800円 200万円×5%+200万円×4%+9,600万円×3%+税

速算式だとこのようになります。

不動産価格 仲介手数料 消費税 計算式
100万円 54,000円 4,000円 100万円×5%+税
200万円 108,000円 8,000円 200万円×5%+税
300万円 151,200円 11,200円 300万円×4%+2万円+税
400万円 194,400円 14,400円 400万円×4%+2万円+税
500万円 226,800円 16,800円 500万円×3%+6万円+税
1,000万円 388,800円 28,800円 1,000万円×3%+6万円+税
1,500万円 550,800円 40,800円 1,500万円×3%+6万円+税
2,000万円 712,800円 52,800円 2,000万円×3%+6万円+税
3,000万円 1,036,800円 76,800円 3,000万円×3%+6万円+税
4,000万円 1,360,800円 100,800円 4,000万円×3%+6万円+税
5,000万円 1,684,800円 124,800円 5,000万円×3%+6万円+税
10,000万円 3,304,800円 244,800円 10,000万円×3%+6万円+税

やはり、速算式の方が分かりやすいですね。

端数があるような金額で、仮に3,456万の物件だとしても、
3,456万×3%+6万+税=1,184,544円となります。
(確認式:200万円×5%+200万円×4%+3,056万円×3%+税)

不動産を売買する際は、この仲介手数料を考慮した上で金額を計算しておくと良いでしょう。

値引きは可能?

仲介手数料の値引きに関しては、各不動産会社次第になるでしょう。

値引きしてくれる事を交渉にいれた上で、不動産会社に売却を依頼する事も出来ますし、そもそも仲介手数料が無料の会社だけを探す事も出来ます。

しかし、不動産仲介会社は仲介手数料で売上を立てています。

もちろん、知人の不動産会社でサービスで値引きしてくれる会社もあるかもしれませんし、売却までの時間がかかった分オマケで安くしてくれる会社もあるかもしれません。
その仲介手数料を値引きするには、理由がなければ難しい事です。

しかし、仲介手数料無料や半額と謳っている不動産会社も少なくない。
これはどういう事でしょうか。

よくある仲介手数料無料や半額ってどういうこと?

前述でご説明させて頂いた例を利用させて頂きます。

E:売り手 ⇒ F:売却サポートをお願いした不動産会社兼買い手を仲介した不動産会社 ⇒ G:買い手
このFとなる会社は先程のご説明の通り、売り手と買い手の両者から仲介手数料を頂戴出来ます。
ですので、必ずとは言えませんが安くしてもらえる可能性は、片方から頂く場合に比べて高いと言えます。
ただ、表面上ではこのような形がどんな状態なのか、一般の方だと判断が付きません。
目安としては、買い手側としては紹介された物件がFが『媒介』である時になります。
また、こういった会社は売り手から100%の仲介手数料を頂く約束を決め、早く売却出来るように買い手側に半額又は無料で紹介する時もあります。
その逆もしかりで、買い手から100%もらえるのであれば、売り手への売却に対する仲介手数料を半額又は無料で紹介する事も出来るでしょう。

他にも、下記のような例です。
H:売り手(不動産会社)K:買い手に物件を紹介した会社 ⇒ I:買い手
今度は、売り手が不動産会社だった場合です。
この場合は、宅地建物取引業法の規定上も仲介手数料を支払う必要はありません。

つまり、無料や半額に出来る会社とは下記のような会社です。
・両手もらえる可能性がある会社
・仲介した会社が直接の売り主である

まとめ

お分かりになられるかと思いますが、これでは売却をお願いした場合に限られてしまいます。
売却する事が目的なのに、仲介手数料を無料や半額にしてもらう事を優先してしまうと本末転倒です。
しっかりと選別した不動産会社に依頼し、その上で少しでも値引きしてできるかの交渉をした方が良いでしょう。

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